Veel verhuurders en woningeigenaren schrikken nog weleens als er drugs worden aangetroffen in het pand wat zij verhuren. De schrik wordt doorgaans nog een stuk erger als men erachter komt dan de burgemeester voornemens is het pand te sluiten. Als verhuurder sta je doorgaans niet zonder lege handen, alleen is het wel verstandig snel te handelen door bijvoorbeeld een zienswijze in te dienen en de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
Mocht de burgemeester alsnog bij de sluiting blijven dan en mocht je in een procedure terechtkomen, dan kan je het verwijt worden gemaakt dat je onvoldoende toezicht hebt gehouden op de woning. Deze blog gaat over die onderzoeksplicht met twee recente
ontwikkelingen in de lagere rechtspraak.
Onderzoeksplicht
Volgens de hoogste rechter in bestuurszaken, de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, dient een verhuurder toe te zien op het normaal gebruik van de woning. Dit geldt ook als een verhuurder verder in het geheel geen verwijt valt te maken van de aanwezigheid van drugs in de woning. De Afdeling formuleerde deze eis in 2019 als volgt:
“Het is duidelijk dat [appellanten] zelf niet betrokken zijn geweest bij de handel in drugs vanuit het bedrijfspand. De burgemeester twijfelt daar ook niet aan. Hij wijst er echter terecht op dat van eigenaren wordt verwacht dat zij zich tot op zekere hoogte informeren over het gebruik dat van het pand wordt gemaakt. Dat is vaste rechtspraak van de Afdeling, zie onder meer de uitspraak van 17 oktober 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3351. Die rechtspraak brengt mee dat eigenaren concreet toezicht moeten houden op het gebruik van een pand dat zij verhuren. Het is niet genoeg als zij het pand alleen maar bezoeken. Zij moeten ook controles uitvoeren die zijn gericht op het gebruik van het pand.”
Recente rechtspraak
Deze onderzoeksplicht levert proces technisch een probleem op. Immers, als men aanvoerde dat er goed toezicht was gehouden en de drugs desalniettemin waren ontdekt, dan wordt het verwijt gemaakt dat het kennelijk toch niet goed genoeg was. Als men aanvoert dat er geen toezicht werd gehouden, of beperkt, dan zit je met de gebakken peren omdat de woning dan gesloten kan blijven.
Twee recente uitspraken werpen een ander licht op de zaak. De eerste is een zaak van de Rechtbank Limburg. In deze zaak had de gemeente gepubliceerd wat er daadwerkelijk van een verhuurder verwacht werd, te weten ieder kwartaal een inspectie. Hieraan had de verhuurder voldaan. Desalniettemin ging de burgemeester tot sluiting van het pand over. Hier maakte de rechter korte metten mee:
“De voorzieningenrechter overweegt hierover dat niet in geding is dat ten tijde van de inspectie het pand leegstond. Er is echter op dat tijdstip geen sprake van aanwijzingen die duiden op ondermijnende of criminele activiteiten. Met het (niet) gebruik van het pand was op dat moment niets aan de hand. De voorzieningenrechter overweegt dat hieraan ook andere redenen ten grondslag kunnen liggen zoals de keuze van de huurder om om welke reden dan ook op een later tijdstip van start te gaan. Eveneens was op dat moment geen sprake van een betalingsachterstand van de huurpenningen of van een andere tekortkoming van de kant van de huurder. Hierbij merkt de voorzieningenrechter op dat verzoekers eveneens voldaan hadden aan hun kwartaalgewijze onderzoekplicht, zoals opgenomen in de informatie over de wijze waarop problemen kunnen worden voorkomen in het kader van de hierboven genoemde campagne.”
De tweede zaak is wat complexer. In deze zaak had een echtpaar hun dochter met hun kleinkinderen in huis genomen. Dit deden zij na een verzoek daartoe van de wijkagent. Die wilde helpen omdat de dochter met kinderen op straat was komen te staan. Hun schoonzoon, die er op een gegeven moment ook bij kwam, had ook nog allerlei antecedenten op het gebied van de Opiumwet. De politie had toen toegezegd een oogje in het zeil te houden en in de gaten te houden wat de dochter en de schoonzoon allemaal uitspookte in de omgeving. Desalniettemin werd er 307 gram cocaïne en een vuurwapen aangetroffen en besloot de burgemeester de woning te sluiten voor drie maanden. De rechter maakt korte metten met de sluiting en oordeelt:
“Zo is duidelijk dat pas na gesprekken met onder meer de wijkagenten verzoekers hebben besloten om de dochter en de 7 kleinkinderen tijdelijk in de woning op te nemen. Dit terwijl het voor de betrokken partijen duidelijk was dat dit een risico was, omdat de dochter in het verleden bij drugs(delicten) betrokken was. Ook moet het voor alle partijen duidelijk zijn geweest dat het laatste nog meer geldt voor de schoonzoon, tevens vader van de (8) kinderen. Door enkel erop te wijzen dat verzoekers de kamers waarin het gezin van de dochter verbleef hadden moeten blijven controleren, althans de controles hadden moeten hervatten op het moment dat ook de schoonzoon in de woning is gaan verblijven, gaat de burgemeester eraan voorbij dat de politie, wier betrokkenheid mede ertoe leidde dat verzoekers besloten de dochter en haar gezin tijdelijk in de woning op te nemen, een verantwoordelijkheid toekomt het risico dat verzoekers (ongewild) op enigerlei wijze betrokken zouden kunnen raken bij drugs(handel) te minimaliseren en zo verzoekers te beschermen. In dat licht hadden verzoekers de toezegging van de politie dat zij een oogje in het zeil zullen houden, kunnen en mogen begrijpen. In plaats van verzoekers te beschermen heeft de politie, nadat zij de drugs (en het handvuurwapen) in de woning heeft aangetroffen, in de bestuurlijke rapportage de burgemeester slechts in overweging gegeven de woning te sluiten. Gelet op het voorgaande had de burgemeester in de omstandigheid dat verzoekers de controles in de woning niet hebben hervat nadat de schoonzoon in de woning is gaan verblijven hooguit een rechtvaardiging kunnen zien om verzoekers een waarschuwing te geven.”
In deze twee uitspraken nuanceert de rechter de onderzoeksplicht. De verhuurders hadden voldaan aan wat de gemeente wenste of zelfs gehandeld op het verzoek van de politie. Dat de onderzoeksplicht echter streng is, blijkt uit een recente uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland.
“Vaste rechtspraak van de ABRvS brengt verder met zich mee dat verhuurders concreet toezicht moeten houden op het gebruik van een woning die zij verhuren. Het is niet genoeg als zij het pand alleen maar bezoeken. Zij moeten ook controles uitvoeren die gericht zijn op het gebruik van het pand.5 Eisers hebben aan de makelaar opdracht gegeven voor het uitvoeren van technisch en financieel beheer, maar niet voor het uitvoeren van inspecties. Dit betekent dat zij zelf toezicht moesten houden op het gebruik van de woning. Eisers hebben gesteld dat zij zelf controles hebben uitgevoerd in en om de woning, maar naar het oordeel van de rechtbank hebben eisers onvoldoende onderbouwd dat de controles hebben plaatsgevonden. Uit de overgelegde stukken volgt immers niet dat zij de woning na de begininspectie bij aanvang van de huur nog van binnen hebben geïnspecteerd. Ook kan uit de overgelegde stukken van de makelaar niet worden afgeleid dat de monteur, zoals eisers stellen, op 13 oktober 2020 en 30 oktober 2020 daadwerkelijk in de woning is geweest. Aan de stelling dat die monteur geen bijzonderheden had waargenomen in de woning komt daarom weinig waarde toe. De inspectie die op 28 december 2020 alleen aan de buitenkant van de woning heeft plaatsgevonden kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden aangemerkt als een controle gericht op het feitelijke gebruik van het pand.”
Wat valt hieruit te concluderen?
De onderzoeksplicht is een strenge plicht. Als je pand gesloten wordt door een huurder zit men met een pand wat maanden niet te gebruiken is. Als men voldoet aan zijn onderzoeksplicht, verkleint men de kans op een sluiting van het pand. Er valt geen gouden regel te geven wanneer men voldoet. De bovenstaande jurisprudentie geeft wel enkele handvatten. Als de gemeente hierover iets heeft opgenomen in de beleidsregels, voldoe dan tenminste daaraan. Leg daarnaast vast wanneer er inspecties zijn uitgevoegd en maak ook beleid hoe vaak men per jaar een inspectie doet en heb je een beheerder, geef die beheerder dan ook expliciet opdracht tot het uitvoeren van inspecties. Het kost misschien wat, maar kan veel gedoe voorkomen.
Toch gesloten?
Is je pand nu toch gesloten? Neem dan zo snel mogelijk contact op. Het indienen van een onderbouwde zienswijze of het tijdig aanvragen van een voorlopige voorziening kan veel schade voorkomen. Onze advocaten procederen hier jaarlijks regelmatig over. Je kan ons bereiken op 035 69 44 8 33, info@hameradvocaten.nl of bij spoed 06 247 196 89.
Wij zijn een advocatenkantoor gevestigd in Bussum (Gemeente Gooise Meren), maar houden praktijk door heel Nederland.
