Stelt u zich eens voor: u kunt plotseling niet meer wonen in uw huidige woning. U wordt bijvoorbeeld onverwacht ziek, uw huis wordt gesloopt aangezien het niet kan voldoen aan de vereisten voor veilig wonen of u breekt de relatie met uw partner af en dreigt op straat te komen te staan met uw kinderen. In al deze situaties kan er duidelijk gesproken worden van een noodsituatie. Het is dan voor u noodzakelijk dat u zo snel mogelijk een woning krijgt. In Nederland kunt u door een urgentieverklaring als woningzoekende aan te vragen sneller aan een woning komen.
Urgentie; wat is het?
De urgentieverklaring zorgt ervoor dat u voorrang krijgt bij woningcorporaties wanneer u op zoek bent naar een sociale huurwoning. Om die reden wordt een urgentieverklaring ook wel een voorrangsverklaring genoemd. De regels voor het verkrijgen van een urgentieverklaring verschillen doorgaans per gemeente, maar de basisvoorwaarden zijn hetzelfde. Zo moet er allereerst sprake zijn van een noodsituatie, waarbij de aanvrager dringend een andere woning nodig heeft. Daarnaast wordt vaak als voorwaarde gesteld dat het probleem niet door aanvrager te voorkomen was. Verder worden er meestal aanvullende voorwaarden per gemeente gesteld. Een aanvullende voorwaarde in de gemeente Gooise Meren is bijvoorbeeld dat de aanvrager ingeschreven moet staan bij WoningNet Gooi en Vechtstreek en moet kunnen aantonen dat hij hier met grote regelmaat op woningen reageert.
Voldoet u aan alle vereisten om een urgentie aanvraag te doen? Dan vraagt u vervolgens uw urgentieverklaring aan bij de gemeente of direct bij de woningcorporatie. Nadat u uw aanvraag heeft gedaan wordt door de gemeente of woningcorporatie bepaald of u de voorrang verkrijgt. Hierbij is het belangrijk dat de urgentieverklaring alleen geldig is in de gemeente waar u urgentie heeft aangevraagd.
Cijfers vanuit de media
De hoeveelheid personen die urgentie aanvragen is door de krapte op de huurwoningmarkt enorm toegenomen. Hoe sociale huurwoningen in Nederland worden verdeeld werd onderzocht door de NOS in een grootschalig onderzoek. Meer dan 27% van de vrijgekomen sociale huurwoningen in grotere gemeenten gaan naar huurders met een vorm van voorrang. Hierbij gaat het om personen die urgentie verkrijgen of statushouders die voorrang krijgen voor een sociale huurwoning. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat het percentage statushouders die voorrang krijgen aanzienlijk lager ligt dan het percentage personen met een urgentieverklaring. De gemeenten waar volgens het onderzoek de meeste personen een woning krijgen met voorrang zijn: Almere (49% voorrang, waarvan 9% statushouder), Apeldoorn (35% voorrang, waarvan 8% statushouder) en Rotterdam (34% voorrang, waarvan 6% statushouder).
Woningcorporaties zijn verantwoordelijk voor de verhuur van deze woningen. Wanneer een woning beschikbaar komt gaat deze doorgaans naar de persoon die het langste op de wachtrij staat, de gemeente kan er daarentegen dus voor kiezen om bepaalde personen voorrang te geven. Vooral de grote gemeenten hebben door een groot tekort op de huurwoningmarkt een erg lange wachtrij gekregen, gemiddeld 7 jaar. Extreme uitschieters zijn Amstelveen en Haarlemmermeer met 19 jaar, maar ook in Amsterdam en Utrecht duur het al gauw langer dan 10 jaar om een sociale huurwoning te krijgen. Gemeenten als Amsterdam en Utrecht proberen hierdoor de schaarse voorraad woningen zo efficiënt mogelijk te verdelen. Hierdoor worden woningzoekende vaak ‘gelabeld’ waardoor zij alleen op een bepaald type woning kunnen reageren. Wanneer deze labels ook worden meegerekend als voorrang werden in Amsterdam in 2022 in totaal 22 woningen zonder enige vorm van voorrang verhuurd.
Wat als uw verzoek wordt afgewezen?
Stel u doet een aanvraag voor urgentie maar uw aanvraag wordt afgewezen, wat kan u hier dan tegen doen? Als u een urgentie aanvraag doet bij de gemeente wordt de beslissing of u deze urgentie verkrijgt in de juridische wereld een beschikking genoemd. Een beschikking is een besluit welke specifiek gericht is op een zaak of een persoon. Een beschikking is een besluit van de gemeente waar u bezwaar tegen kunt indienen. Dit betekent dat als uw verzoek wordt afgewezen door de gemeente, u zich tegen deze beslissing kan verzetten. Om dit te doen start u een bestuursrechtelijke procedure die de bezwaarschrift procedure wordt genoemd. Allereerst zult u (met uw advocaat) dan een bezwaarschrift moeten schrijven naar de gemeente die uw urgentie aanvraag heeft afgewezen. De gemeente beoordeelt het door u opgemaakte bezwaar en neemt uw argumenten dan mee in beslissing op bezwaar. Als de gemeente vervolgens besluit om nogmaals uw bezwaren en aanvraag af te wijzen, staat voor u de mogelijkheid open om (met uw advocaat) naar de bestuursrechter te stappen.
U dient dan op zitting te komen bij de bestuursrechter. De rechter luistert dan naar uw argumenten en de argumenten van de gemeente. Vervolgens besluit de rechter of de afwijzing van uw urgentie aanvraag terecht was. Daarna kan de rechter besluiten om zelf urgentie aan u te verlenen of de gronden waarop de gemeente hun afwijzing heeft gebaseerd te verwerpen. Mocht de rechter voor het laatste kiezen dient de gemeente opnieuw een beslissing over uw urgentie aanvraag te maken, waarbij het vonnis van de rechter in acht wordt genomen.
Slagingskansen
Realistisch gezien zijn de slagingskansen van een urgentie aanvraag erg laag. Zoals is te zien uit de cijfers van het onderzoek van de NOS zijn er veel personen die met behulp van urgentie op zoek zijn naar een woning. Het aanvragen van urgentie is daardoor op zichzelf al een uitdaging. Deze uitdaging wordt alleen maar groter wanneer u zich niet gedegen laat adviseren door een advocaat. Helemaal als uw urgentie aanvraag wordt afgewezen. Als u zou willen beginnen aan een bezwaarschriftprocedure zonder juridische expertise verlaagt u uw slagingskansen aanzienlijk wanneer u geen advocaat in de hand neemt. Ons kantoor is altijd helder over de slagingskansen van een procedure. Bij urgentiezaken is de slagingskans over het algemeen laag, dat wil zeggen dat 1 op de 10 urgentiezaken slaagt.
Mocht u nu urgentie willen aanvragen of een procedure willen starten tegen de afwijzing van uw urgentieaanvraag, schroom dan niet om contact met ons op te nemen. Moshe Beukers heeft veel ervaring met zowel het aanvragen van urgentie als bestuursrechtelijke procedures over urgentie.
U kunt gerust en geheel vrijblijvend contact met haar opnemen via moshe@hameradvocaten.nl of via 035 69 44 8 33.
Mocht je willen weten of u in aanmerking komt voor Pro Deo rechtsbijstand, kijk dan hier of bel het bovenstaande telefoonnummer.
Wij zijn gevestigd in Bussum (gemeente Gooise Meren) maar komen bij alle rechtbanken in het land. Verder hebben wij er geen probleem mee om online af te spreken als dit beter uitkomt.
Deze blog is mede geschreven door de studentstagiair Cédric van den Berghe.
