De naam doet het al vermoeden: verborgen gebreken zijn gebreken die voor de koper bij de aankoop niet zichtbaar zijn. Dergelijke gebreken kunnen het normale gebruik van de woning belemmeren en worden volgens de wet aangemerkt als non-conformiteit. Na de aankoop van een woning, meestal nadat de overdracht heeft plaatsgevonden, merkt de koper het gebrek pas op. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een lekkage in de badkamer, een muizenplaag op zolder of schimmelvorming in de keuken die zich pas na de aankoop openbaren. Hoewel deze gebreken tijdens de bezichtiging niet zichtbaar waren, kunnen de gebreken achteraf aanzienlijke gevolgen hebben voor zowel het woongenot als de financiële situatie van de koper.
Zoals hierboven beschreven kunt u als koper, als er sprake is van een verborgen gebrek, een beroep doen op non-conformiteit. Voordat er sprake is van non-conformiteit dient er aan een aantal vereisten voldaan te worden.
U mag als koper verwachten dat een woning geen ongewenste eigenschappen heeft of dat er gewenste eigenschappen ontbreken die u mocht verwachten. Zo mag u verwachten dat een woning geschikt is voor normaal gebruik. Indien hier niet aan wordt voldaan, gezien de aard en de informatie van de verkoper, heeft het niet de eigenschappen die een koper mocht verwachten van het normale gebruik van een woning. Op basis hiervan is er sprake van non-conformiteit.
Een voorbeeld uit de praktijk:
In een zaak bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zijn partijen in geschil over een lekkage in de badkamer die pas na de aankoop van de woning zichtbaar werd (ECLI:NL:GHARL:2024:4947). De centrale vraag was of de kopers de verkopers aansprakelijk konden stellen voor de kosten van herstel. In de tussen partijen gesloten koopovereenkomst staat dat de woning eigenschappen behoort te bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn. De verkoper heeft voorafgaand aan de verkoop een vragenlijst ingevuld en bij de vraag of er sprake is van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden ontkennend geantwoord.
Het gerechtshof oordeelde dat de lekkage een verborgen gebrek vormde en daarmee het normaal gebruik van de woning belemmerde. Omdat de lekkage bij aankoop niet zichtbaar of kenbaar was, viel deze onder de wet op non-conformiteit. Uit onderzoek door de kopers en ingeschakelde experts bleek dat er daadwerkelijk lekkageproblemen in de badkamer waren. Het Gerechtshof stelde vast dat de verkoper zijn meldingsplicht had geschonden. Doordat de verkoper de informatie onjuist had ingevuld, konden de kopers bij aankoop geen rekening houden met het gebrek. Hiermee bevestigde het Gerechtshof dat de verkoper aansprakelijk kan zijn voor de kosten van herstel, ook al werd het gebrek pas na de overdracht duidelijk.
De verkoper heeft u, als koper, niet ingelicht over het gebrek en kan daardoor volgens de rechtspraak in beginsel aansprakelijk worden gesteld voor de schade die de koper lijdt.
Hierbij is het van belang om te weten welke rechten en plichten over verborgen gebreken voor de koper en verkoper voortvloeien uit de wet.
Rechten en plichten van de koper
Een koper dient volgens de wet te voldoen aan de onderzoeksplicht. Dit houdt in dat een koper onderzoek doet naar de mogelijke gebreken. Indien een koper twijfelt of had moeten twijfelen, dient er een onderzoek uitgevoerd te worden door bijvoorbeeld vragen te stellen aan de verkoper. Een ander voorbeeld hiervan is een bouwkundige keuring. Deze keuring kan u helpen bij het aantonen dat u grondig onderzoek heeft verricht. Als een koper niet voldoet aan de onderzoeksplicht, kan er geen beroep gedaan worden op non-conformiteit.
Naast de onderzoeksplicht heeft de koper ook een inlichtingenplicht. Wanneer een koper van het gebrek af weet, dient er binnen een redelijke termijn een schriftelijke inlichting van het gebrek gedaan te worden bij de verkoper. Als de verkoper bereid is om het gebrek te herstellen of de reparatiekosten te vergoeden, dan kunt u de gemaakte afspraken tussen partijen bij voorkeur schriftelijk vastleggen.
Rechten en plichten van de verkoper
Tevens heeft een verkoper een plicht, namelijk een mededelingsplicht ten opzichte van de koper. Wanneer een verkoper weet of behoorde te weten dat er gebreken of eigenschappen van gebreken zijn aan de zaak, dient een verkoper daar een mededeling over te doen bij de koper. De mededeling van de verkoper kan van belang zijn voor de koper, hierbij kunt u denken aan of de zaak gekocht wordt of de prijs van de zaak, als de koper wist dat er sprake was van een gebrek.
In de praktijk komt het echter veel voor dat de verkoper een vragenlijst verstrekt met daarin informatie over de desbetreffende woning. Deze informatielijst zorgt ervoor dat de verkoper voldoet aan de mededelingsplicht door bij het sluiten van de overeenkomst alle informatie te delen die bij de verkoper bekend is. Soms kan er discussie ontstaan of de lijsten goed en volledig zijn ingevuld. Het is daarom van belang alle informatie goed en volledig te noteren.
Gelet op bovenstaande, is er sprake van non-conformiteit wanneer een woning niet voldoet aan wat u als koper redelijkerwijs mocht verwachten. Daarbij is het belangrijk dat zowel koper als verkoper rechten en plichten hebben: de koper moet onderzoek doen en tijdig gebreken melden, terwijl de verkoper verplicht is om inlichting te geven over bekende gebreken. Wanneer deze verplichtingen niet correct worden nagekomen, kan de verkoper in beginsel aansprakelijk worden gesteld voor de ontstane schade, zoals ook bevestigd in bovenstaande uitspraak.
Deze blog is geschreven door Eline Sleeking (student-stagiaire) onder leiding van mr. Moshe Beukers. Heeft u een advocaat nodig die gespecialiseerd is in verborgen gebreken neemt u dan contact op met een van onze advocaten. Voor specifieke vragen over deze blog kunt u advocaat Moshe Beukers een email sturen via moshe@hameradvocaten.nl
